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[天下杂烩] 如果取消预售,你怎么看?

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发表于 2018-10-4 11:45:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房地产行业传出大消息,有25年历史的商品房预售制可能要被取消。

今日,一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称“通知”)在网上流传。通知称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,将于9月25日上报住房城乡建设部。

如果取消预售,你怎么看?

如果取消预售,你怎么看?
   

文件显示,同时接到住建部函件的还有湖北、四川、江苏、河南、辽宁几个省份。

到底该不该取消商品房预售制?

关于商品房预售制是否应该取消的话题,今天也引起业内人士热议。

中原地产研究院首席分析师张大伟认为,房地产预售制不应该一刀切取消,应该逐渐加大规范。他承认预售制问题非常多,各种质量问题、交付问题基本都与之有关,对消费者来说保障度低,不确定因素太多。而现房销售制度,所见即所得,可以倒逼开发商更关注质量。

但他同时表示,当下房地产市场中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售制利于资金宽裕的大企业,对小企业来说是灭顶之灾,会加大资金链风险,导致回款周期严重拉长,带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场。

张大伟认为,房地产进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代。在房企负债率降低的情况下取消预售制,起码50%的房企将倒闭,因此短期看取消的可能性不大。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,过去几十年每当房地产严厉调控之际,就会有声音取消预售制。近一年,多地业主维权房子质量,可能是这次取消预售制的新动因。从未来演变趋势看,提高预售门槛是必然的历史进程,主要考虑因素是维护购房者权益。取消预售将增加开发成本。

而著名地产评论员吴其伦则赞成取消。他认为商品房预售制是房地产市场矛盾激化的根源。预售制令开发商有了欺诈的可能,有了捂盘惜售、哄抬房价的可能,有了卷款潜逃的可能。同时令老百姓有倾家荡产的可能,令地方政府有维稳压力加大的可能,令银行有金融风险加大的可能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,取消预售制,有助于对相关企业形成较大约束。现房销售模式下,房企销售应该有更强、更严格的财务约束。“过去30层的房子,开发商建到5层基本上就可以办理预售证。资金弱的房企可以通过预售回笼资金,进行后续楼盘的追加投资,但现在可能需要30层全部建造完毕。从这个角度看,对此类房屋建造的资金考核压力很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。”

他预测,广东此次建议获得审批的可能性很大。实际上广东本身已经有部分土地在推行此项政策,比如深圳这两年的土地出让中已有约定要求现房交付。他认为,类似政策未来或与全装修、精装修概念结合。换言之未来购房者见到的房子,更多的是精装修现房项目,这也是房住不炒的政策思路体现,有助于发挥房屋的消费属性。

中原银行首席经济学家王军表示,取消预售制会进一步挤压房地产企业的资金链条,部分中小房企的融资困难问题会愈加严重,高周转的模式难以再现。未来房地产行业的整合和大洗牌可能来得会更快一些,市场的清算和出清要从房地产行业开始了。

商品房预售制十多年来不时被传取消

商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年,霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款。这一制度由香港传入内地,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

此后,这一新房销售方式被广泛运用,至今已近25年。据了解,中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

2005年,中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出,在时下上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,这愈发加剧了消费者超前购房行为。

报告称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

2006年全国两会上,33位全国人大代表联名议案,建议取消商品房预售制度。彼时包括央行金融市场司房地产金融处处长程建胜、央行研究局金融风险处副处长卜永祥、中国社科院金融研究所研究员易宪容、法学家刘俊海等在内,均发表过取消商品房预售制的文章或观点。

随后十多年时间里,取消商品房预售制的呼声时不时传出,但至今并没有地区真正取消这一制度。

广东省房协在通知中表示,商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

日前,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话表示,“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。我们曾经相信不会出现的东西都在出现。在这一背景下,必须进行战略检讨,在这特殊时期,必须‘收敛’和‘聚焦’。”

这一次,若实施了25年的商品房预售制度果真被取消,那或许真是应了郁亮所说的“曾经相信不会出现的东西都在出现”,那么房地产的转折点或许也实实在在到来了。至于结果如何,只能静观后续。
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发表于 2018-10-9 12:09:03 | 显示全部楼层
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